在二手房交易过程中，税费计算是买卖双方关注的核心法律问题。我国相关法律法规对二手房交易涉及的税种、税率及承担主体有明确规定，交易各方需依法履行纳税义务，以避免后续法律风险。本文将从法律角度，系统梳理二手房交易主要税费的计算方式及法律依据。
根据现行税收法规，二手房交易税费主要包含增值税、个人所得税、契税等税种。增值税方面，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。此规定依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》执行，计算基数通常为销售价格。个人所得税的计算则区分不同情况：若出售房屋为家庭唯一住房且购买时间超过五年，可免征个人所得税；不符合免税条件的，一般按转让收入减去财产原值和合理费用后的差额的20%税率缴纳，或按转让收入的1%-3%核定征收。法律依据主要为《个人所得税法》及其实施条例。
契税由买方承担，其税率根据买方家庭住房套数及面积有所不同。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收；面积为90平方米以上的，减按1.5%税率征收。购买第二套改善性住房，面积90平方米及以下按1%征收，90平方米以上按2%征收。购买第三套及以上住房，则按3%-5%的幅度税率征收，具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定。此规定源自《契税法》及相关配套政策。
交易双方还需关注土地增值税与印花税。土地增值税方面，对个人销售住房暂免征收。印花税则按产权转移书据所载金额的万分之五贴花，买卖双方均需缴纳，但个人销售或购买住房暂免征收。这些优惠政策的法律基础在于财政部与国家税务总局的联合公告。
税费计算中，“满两年”与“满五年”的时间认定至关重要，通常以契税完税凭证或不动产权证记载时间孰先原则确定。各税种的计算基数可能涉及核税价，即税务机关根据房屋评估价格或合同价格确定的计税依据，两者不一致时，一般从高适用。交易双方在签订合同时，应在合同中明确约定各项税费的最终承担主体，该约定在不违反法律强制性规定前提下对双方具有约束力。
二手房税费计算是一个涉及多部法律法规的复杂过程。交易各方在交易前，应充分了解自身房产状况及当地具体税收政策，必要时咨询专业税务或法律人士，确保准确计算应纳税费，依法合规完成不动产转移登记，切实保障自身合法权益。
